Celem działania spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni, obok budowania lub nabywania budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych praw lub odrębnej własności do znajdujących się w tych budynkach lokali lub domów mieszkalnych, jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie. Zarządzanie własnym zasobem jest działalnością obligatoryjną, natomiast budowa lokali i domów fakultatywną, podobnie jak możliwość zarządzania nieruchomościami niestanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków. O tym, które typy działalności prowadzi spółdzielnia, decyduje statut konkretnej spółdzielni.
Zarządzanie zasobem należącym do spółdzielni mieszkaniowej odbywa się głównie na podstawie zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz prawa wewnętrznego każdej spółdzielni, tj. statutu spółdzielni. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobu spółdzielni wykonywane jest przez zarząd, a kontrolowane przez radę nadzorczą i walne zgromadzenie członków, które jest najwyższą władzą w spółdzielni mieszkaniowej. Należy podkreślić, iż zarządzanie majątkiem spółdzielni nie polega na osiąganiu dochodów z nieruchomości mieszkalnych, ale na utrzymaniu równowagi pomiędzy przychodami i kosztami w nieruchomościach.
Większość spółdzielni mieszkaniowych, pomimo znacznej dynamiki zmian w otoczeniu prawnym i rynkowym, jakie dokonały się w ostatnich 17 latach w Polsce, nadal zarządzana jest nieefektywnie. Trudno zresztą spodziewać się dużej efektywności gospodarowania zasobem spółdzielczym, gdy weźmiemy pod uwagę, że idea spółdzielczości powstała, była pielęgnowana, a przede wszystkim zakorzeniła się w umysłach lokatorów, administratorów oraz zarządu w okresie gospodarki realnego socjalizmu. Dodatkowo sytuację skomplikował po 1989 r. sam ustawodawca, który chcąc przystosować „socjalistyczny twór” do zasad gospodarki rynkowej, zaczął wprowadzać wiele zmian legislacyjnych. Efektem tych działań było np. namnożenie praw do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Obecnie możemy nabyć np. lokatorskie prawo do lokalu, własnościowe prawo do lokalu z członkostwem i bez członkostwa w spółdzielni, pełną własność lokalu z członkostwem i bez członkostwa. Mnogość praw utrudnia sprawne gospodarowanie zasobem, zarówno w aspekcie prawnym, jak i rachunkowym, bowiem z każdym prawem wiążą się inne obowiązki oraz pożytki przypadające na mieszkanie.
Program restrukturyzacji spółdzielni mieszkaniowych winien objąć te obszary działania, które wymagają usprawnienia systemu zarządzania nieruchomościami, w szczególności zwiększenia efektywności i jakości usług świadczonych przez zarząd i administracje. Jakość zarządzania to również sposób, w jaki organy spółdzielni traktują mieszkańców nieruchomości. Poprzez restrukturyzację nastąpi dostosowanie organizacyjne, techniczne i ekonomiczne do wymagań zmieniającego się otoczenia, zapewniając jednocześnie lepsze i pełniejsze zaspokajanie potrzeb użytkowników nieruchomości (najemców i właścicieli). Restrukturyzacja zarządzania przyczyni się więc do zwiększenia komfortu zamieszkiwania. Dzięki wdrożeniu restrukturyzacji organizacji zarządzania nastąpi poprawa wyników gospodarczych poprzez ograniczenie kosztów i zwiększenie pożytków. Zewnętrznym skutkiem zmian będzie obniżenie wysokości opłat wnoszonych przez najemców i właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania lokali i części wspólnych.
W celu przeprowadzenia restrukturyzacji spółdzielnie mieszkaniowe powinny opracować strategię rozwoju, która obejmie działania zarówno operacyjne, jak również działania długofalowe (strategiczne), przyczyniające się do zmian jakościowych i strukturalnych organizacji. Niezbędne obszary, jakie musi objąć restrukturyzacja, to:
- struktura organizacyjna,
- struktura kosztów i przychodów,
- eksploatacja zasobu,
- stosunki z mieszkańcami i otoczeniem,
- zaległości czynszowe.
Struktura organizacyjna
Głównym celem restrukturyzacji spółdzielni mieszkaniowej jest stworzenie od podstaw nowej struktury organizacyjnej zarządzania zasobem nieruchomości, dzięki której zmaksymalizowana zostanie wydajność pracy wszystkich pracowników.
25
