Prawo przewiduje trzy formy sprawowania zarządu nad gminnym zasobem mieszkaniowym. Organ wykonawczy gminy może więc wybrać:
- bezpośrednie zarządzanie przez pracowników urzędu gminy, które w praktyce sprawdzało się do tej pory tylko w gminach niemających dużej liczby budynków mieszkalnych,
- tzw. system pośredni, w którym zarządzanie zasobem powierza się gminnym jednostkom organizacyjnym (np. zakładom budżetowym, spółkom komunalnym, gospodarstwom pomocniczym); system ten jest obecnie najbardziej rozpowszechniony,
- tzw. system zleceniowy, w którym gmina powierza zarządzanie profesjonalnemu zarządcy, którym jest podmiot prywatny, możliwe jest także przekazanie - na podstawie umowy zlecenia - zarządu budynkami mieszkalnymi stanowiącymi własność gminy towarzystwu budownictwa społecznego.
W świetle art. 25 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), gminnym zasobem nieruchomości, obejmującym także mieszkaniowy zasób gminy, gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Część jego kompetencji, ale obejmujących tylko zarząd nieruchomościami gminnymi, na podstawie art. 23 ust. 1 powyższej ustawy, może być powierzonych na podstawie umowy zarządcy nieruchomości lub przedsiębiorcom zatrudniających zarządców nieruchomości. Ten właśnie przepis stanowi podstawę prawną do zastosowania tzw. systemu zleceniowego w zarządzaniu gminnym zasobem mieszkaniowym.
Powierzenie zarządzania w tzw. systemie zleceniowym może odbyć się tylko po przeprowadzeniu sformalizowanego postępowania przewidzianego w ustawie z 19 stycznia 2004 r. - Prawo zamówień publicznych (Dz.U. z 2007 r. nr 223, poz. 1655).
Kompetencje zarządcy
Należy pamiętać, że zarządca nieruchomości gminnych ma ściśle określone kompetencje, których najszerszy dopuszczalny zakres został uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W świetle art. 25 ust. 3 w związku z art. 23 ust. 1 tej ustawy, zarządcy może być powierzone: ewidencjonowanie nieruchomości, zapewnienie ich wyceny, sporządzanie planów wykorzystania zasobu, zabezpieczenie majątku przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, wykonywanie czynności związanych z naliczeniem czynszu za najem lokalu komunalnego i prowadzenie windykacji tych należności oraz współpraca z ewentualnymi innymi organami gospodarującymi nieruchomości. Zakres zadań stawianych przed podmiotem zarządzającym powinien być ściśle określony w umowie lub innym akcie powierzającym zarząd (w przypadku powierzenia zarządu jednostce gminnej). Natomiast wyłączeniu z kompetencji zarządcy zawsze będą podlegać:
- zbywanie oraz nabywanie nieruchomości,
- wynajmowanie lub użyczanie lokali wchodzących w skład zasobu.
- podejmowanie czynności dotyczących powierzonego mienia w postępowaniu sądowym.
26
